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79 Cards in this Set
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condominios y el sistema catastral
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• Esto quiere decir que la norma general, que el Registro “ni da ni quita derechos,” no aplica aquí.
La realidad extra-registral tiene que corresponder con la que surge del Registro. La inscripción en el Registro provee el derecho de que se asegure que lo inscrito sea la realidad fuera del Registro |
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• Efecto Retroactivo de la Ley
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o La Ley tiene efecto retroactivo – la ley afecta todo inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal.
o Excepto: la ley no alcanza aquellos derechos adquiridos en virtud de un negocio jurídico al amparo de las disposiciones de la ley anterior. |
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• El apartamiento como núcleo del régimen:
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El núcleo del régimen es el apartamiento, lo que significa que los elementos comunales se establecen para el servicio de lo privativo.
El régimen puede aplicarse a estructuras de una planta, como los llamados "rowhouses", si para su aprovechamiento económico se hace indispensable el compatir determinadas áreas comunes. |
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los 3 documentos que componen el régimen
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1) escritura matriz
2) los planos 3) reglamento |
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escritura matriz (def y principios generales)
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La EM es el documento donde se describen las areas comunes y las privativas, con el por ciento de participación de cada apartamento.
La inscripción del EM es un REQUISITOS CONSTITUTIVO del régimen de PH. Una vez se inscribe la escritura matriz, cada apartamiento podrá inscribirse en el Registro como una finca separada. Estos tienen que hacer referencia a la EM. |
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los planos
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Estos dan fe a la cabida, ubicación y composición de los distintos apartamentos y áreas comunes.
Los planos se archivan en el Registro con la EM. |
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reglamento
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una serie de pormenores sobre la administración cotidiana del condominio
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El Reglamento tiene que contener los siguientes “extremos” (puntos)
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1) Proveer la forma de administración, indicando:
• Si estará a cargo de un Director o de una Junta de Directores • Cuales serías sus facultades • Como se puede remover • Si se va a pagar, como se paga • Cuales deberes y facultades, si algunas, pueden delegar el Director o la JdD al Agente Administrador. 2) El sistema uniforme de convocatoria o citación para las asambleas de los titulares 3) La defición del concepto de mayoría que regirá para el inmueble 4) Persona que presidirá y llevará el libro de actas en que han de constar los acuerdos. 5) Cuidado, atención y vigilancia del inmueble en sus elementos y servicios comunes, generales o limitados. 6) La manera de recaudar los fondos de los titulares para el pago de los gastos comunes. 7) Una designación y despido del personal necesario para la realización de obras y servicios comunes generales o limitados del edificio inmueble. |
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como se determina el por ciento de participación de cada apartamento?
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A base del área superficial privativa de cada apartamiento. Esto incluye areas privativas en la azotea o estacionamiento (si es privativo).
La participación aparece en la EM. El reglamento puede disponer que un área determinada como anejo NO se compute como area superficial para computar la participación. Se puede cambiar la formula solamente mediante voto UNANIME. |
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elementos procomunales (def)
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Aquellas áreas susceptibles de aprovechamiento independiente, sean apartamentos, estacionamientos o locales, cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo de Titulares.
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principios que guían la adquisición y enajenación de elementos procomunales
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Se pueden adquirir con aprobación mayoritaria del CT.
Para enajenar: -- la misma aprobación del CT, siempre que el producto de la venta de la enajenación se destine a cubrir deudas o gastos para el mantenimiento de las áreas comunes. -- si va para costear otros gastos o proyectos de mejoras, la misma aprobación necesaria para esos gastos. |
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áreas privativas
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Los denominados apartamentos y sus anejos
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elementos comunes (como se dividen)
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necesarios
voluntarios limitados |
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elementos comunes necesarios
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Son aquellas áreas o elementos INDISPENSABLES para el adecuado disfrute de los apartamentos como propiedades o fincas autónomas.
Ej.: escaleras, paredes maestras, techo, vuelo, areas verdes requeridas por ley, etc.) No pueden privatizarse, ni siquiera con el consentimiento unánime del CT |
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vuelo
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Espacio aereo que queda en la parte superior de la cubierta o techo en el que puede ser elevada la edificación.
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facultad de sobreelevar - quien la tiene
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Como el vuelo es un elemento común, la facultad para sobreelevar recaerá siempre en el CT, con aprobación unánime.
EXP - si la obra estaba contemplada en los planos sometidos con la EM. EXP - para la construcción de nuevos espacios de estacionamiento - 2/3 de los T |
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elementos comunes voluntarios
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Son los elementos comunes cuyo uso no es indispensable para el adecuado disfrute de la propiedad privada sobre el apartamento.
Estos puede privatizarse, si así lo dispone el constituyente del régimen, o lo acuerdan unánimemente los Ts. |
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PH y el derecho de superficie
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Se permite la construcción del régimen sobre el derecho de superficie, o sobre un arrendamiento a perpetuidad, siempre que el dueño del suelo conceda el derecho de arrendamiento, de usufructo, o de superficie a perpetuidad al edificante o constituyente del condominio.
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elementos comunes limitados
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Aquellos que se destinan para el servicio de cierto número de apartamentos con exclusión de los demás.
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azotea
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La cubierta llana de un edificio que permite que se pueda andar sobre ella.
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derechos de todo T
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Cada titular de un apartamento sometido al régimen de propiedad horizontal tiene el derecho al pleno disfrute de su apartamento y de las áreas comunes, siempre que ello no menoscabe el derecho de los demás titulares al disfrute de sus respectivas propiedades.
El dominio no se puede ejercitarse con la amplitud y extensión que lo puede hacer un dueño de una casa tradicional. |
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limitaciones sobre los derechos de los Ts
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En el ejercicio y reclamo de sus derechos, los titulares actuarán conforme a los principios de:
-- la buena fe, -- de la prohibición de actuar en contra de sus propios actos, -- y la del abuso del derecho. O sea, que no pueden reclamar por puro capricho o en mera invocación de sus derechos de propiedad. |
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deberes específicos de los Ts
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-- Cada apartamento se dedicará únicamente al uso dispuesto para ello en la escritura matriz (EM).
-- Seguir las disposiciones del Reglamento (pagar la cuota de mantenimiento, no cambiar la fachada de su apartamento, etc.) El que compra o adquiere un apartamento acepta el régimen, sus derechos y limitaciones. |
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fachada =
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diseño arquitectónico y estético exterior del apartamento
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administración interina
desde cuando hasta cuando dura |
La administración interina comienza tan pronto se venda el primer apartamento.
Si el desarrollador decide cobrar cuotas desde el inicio • Podrá administrar mientras no se haya vendido el 51% de los apartamientos. • Cuando se llega a ese número de apartamientos vendidos, la administración tiene que transferirse al Consejo de Titulares, luego de un proceso de transición. Si el desarrollador no cobre cuotas de mantenimiento puede permanecer como administrador mientras no se hayan vendido por lo menos 75% de los apartamientos. |
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funciones del AI
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-- atender todo lo que tenga que ver con el buen gobierno
-- libro de propietarios -- dirigir asuntos financieros -- cobrar coutas -- formar el presupuesto anual -- notificar los T del presupuesto anual -- notificar mensualmente los ingresos y egresos, cuenta de banco -- tener a disposición todos los K que otorga |
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cuando presta AI fianza
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Si cobro cuotas:
-- para garantizar la totalidad de cuotas de mantenimiento que hubiera pagado -- para garantizar daños que pudiera haber causado se desempeño negligente o culposo Si no cobro cuotas: -- solo para garantizar daños que pudiera haber causado se desempeño negligente o culposo Nunca será menos de $25,000 |
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traspaso al Consejo
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• Cuando se concluye la administración interina, el Consejo asume las decisiones sobre la administración del condominio.
• El Comité de Transición está a cargo del procedimiento de transición. Estos son elegidos por los titulares, como paso previo a que se elijan la primera Junta de Directores. |
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Una vez elegido el Comite, le puede requerir al AI los siguiente:
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• Un informe del estado del condominio,
• Podrá revisar todos los documentos públicos relacionados con el mismo, tales como escrituras, permisos de uso, autorización de agencias, etc. , y • Revisar e inspeccionar los documentos relacionados con las finanzas del régimen, incluida la fianza de fidelidad que más adelante se establece. |
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o Contratos otorgados por el AI
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• Ningún contrato otorgado por el AI durante su periodo de administración vinculará al CdT, a menos que los titulares lo ratifiquen por voto mayoritario.
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o Incumplimiento por el AI
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Cualquier AI que incumpla con las obligaciones establecidas en la ley está obligado a reembolsar al CdT:
• Las partidas que debe • Los daños que su incumplimiento puediera haber causado • Todos los gastos incurridos por el condominio para reclamar el cumplimiento de las obligaciones, incluyendo honorarios de abogado pagados y a los peritos. • Todo esto sin perjuicio de la imposición de multas administrativas. El término para demandar al AI por defectos o vicios de construcción empieza a correr desde que se elija la primera JdD. (varía dependiendo del vicio que sea) |
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proceso para modificar el reglamento
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• Se requiere las 2/3 partes de los titulares. O, si todavía hay 1 titular, lo puede hacer cuando quiera.
• Como quiera que se modifique, el reglamento siempre deberá regular cada extremo que indica la Ley (arriba). • La modificación se tiene que constar en escritura pública, y se tiene que inscribir en el Registro, la finca matriz. • Cualquier modificación vinculará a todos los titulares, si votaron por la modificación o no. |
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cuando surte efecto la modificación del reglamento
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Empieza a surtir efecto contra los titulares:
o Desde que se haya obtenido el voto de 2/3 partes de los titulares, o o Desde que haya transcurrido un plazo de 30 días sin que hubiera oposición de más de una 1/3 parte de los titulares. Respecto a terceros → la modificación surtirá efecto cuando se inscriba en el Registro la enmienda al Reglamento |
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requisitos especiales para el reglamento de un condominio mixto
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El reglamento debe proveer lo necesario para que no se estorbe el derecho de cada titular de usar y disfrutar de los elementos comunes, o que no imponga una carga económica indebida por los gastos comunes.
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plan de desastre
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-- Los condominios deberán aprobar y mantener un plan de desastre y emergencia.
-- El plan debe indicar como se va a racionar el agua y energía electrica durante estos periodos de desastre, o cuando se decrete un racionamiento por las agencias concernidas. -- El fin debe ser garantizar un minimo de uso de los recursos para todos Este se debe actualizar cada 3 años. |
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Consejo de Titulares (def y generalmente)
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• Este órgano está constituido por todos los titulares del condominio. Usualmente se reúnen en asamblea.
• El CdT es el órgano supremo del condominio y tiene personalidad jurídica. • Todas sus resoluciones y acuerdos, adoptados en asamblea debidamente convocada y constituidas serán de ineludible cumplimiento por todos los titulares, ocupantes o residentes y demás personas que se relacionen con el condominio. |
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fondo de reserva
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El presupuesto incluirá una partida de “Fondo de Reserva” que no será menos del 5% del presupuesto operacional del condominio para ese año.
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reuniones anuales del CT
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• La Ley requiere que el CdT se reuna por lo menos una vez al año para elegir a la JdD y aprobar el presupuesto de mantenimiento.
• El Reglamento del condominio puede disponer que el término de los directores de la Junta sea de más de un año. |
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requisitos de circulación antes de la reunion para aprobar presupuesto
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• Para aprobar el presupuesto, es requisito que se haya circulado entre los T el informe de ingresos y de gastos del año anterior con por lo menos 15 días de anticipación de la asamblea. Si esto no se hace, no se puede aprobar el presupuesto.
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convocación de reunión de CT
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Se hace mediante convocatoria, citada a todos los Ts.
La convocatoria debe estar firmada por la persona que convoca, y debe indicar: • Los asuntos a tratar • Hora • Día, y • Lugar. Las citaciones se harán: • Por escrito; • Entregándose en el apartamento perteneciente a cada titular, o • Por medio de una carta dirigida a la dirección que a esos fines haya indicado el titular que no reside en su apartamento. Primera y segundas convocatorias: La convocatoria puede indicar 2 fechas para la celebración de la asamblea, siempre y cuando hayan 24 horas entre la primera y segunda convocatoria. Para la anual ordinaria - La reunión no podrá celebrarse antes de 10 días de convocada. Para una extraordinaria, el reglamento puede disponer una término más corto, siempre que sea razonable. La razonabilidad del término dependerá de las circunstancias particulares del condominio |
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quien puede convocar
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o El Presidente
o Una mayoría de los miembros de la JdD, o o Una quinta parte de los titulares, o o Aquel número de titulares que tengan entre sí el 20% de las participaciones. |
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cuando no se tiene que hacer convocatoria
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No se necesita la convocatoria – y se podrán reunir válidamente, siempre que concurran la TOTALIDAD de los titulares y así lo decidan.
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o Asistencia a Asambleas del CdT:
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Será personal o por representación legal o voluntaria.
Representación legal o voluntaria: • Basta que se acredite por un escrito firmado por el titular. o Tiene que tener fecha e indicar las fechas de la asamblea. o Excepto: si se trata de un poder general otorgado ante notario. • Por Reglamento o por acuerdo del CdT, se establecera la forma de determinar la autenticidad de la firma del titular antes de comenzar la asamblea. |
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• Numero de votos:
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• Cada titular tendrá derecho a un voto, independientemente del numero de apartamentos de que es propietario, para efectos del cómputo de mayoría numérica de titulares, y/o derecho al voto con arreglo al porcentaje correspondiente a su apartamento para efectos del computo de mayoría de porcentajes, dependiendo de la definición de mayoría que rija el inmueble.
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quorum
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Excepto cuando se trata de una reunión convocada sobre obras urgentes, el quórum para las asambleas del CdT lo constituirá:
• Una 1/3 parte de los titulares que asistan personalmente o por representación; o • Una 1/3 parte de los titulares que asistan que a su vez reúnan una 1/3 parte de las participaciones en los elementos comunes, dependiendo de la definición de mayoría que disponga el Reglamento. Si no se logra el quórum, se procederá una nueva convocatoria, con los mismos requisitos que la primera. • No se podrá celebrar esta segunda asamblea más de 24 horas después de la primera. • En tal segunda reunión constituirán quórum los presentes. • En esta segunda convocatoria, una mayoría de los titulares presentes al momento de la votación podrán aprobar los acuerdos. |
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requisitos de notificación especial
acuerdos que requieren unanimidad |
Para aprobar un acuerdo que requiere UNANIMIDAD, luego de que TODOS LOS PRESENTES en la reunión lo hubiesen aprobado, hay que notifircarle del acuerdo a los que no asistieron la reunión, dándole 30 días para que expresen su oposición FUNDAMENTADA Y POR ESCRITO.
El que no se opone, se entenderá que aprobó el acuerdo, acción o gasto. La oposición infundada se tendrá por no puesta. |
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requisitos de notificación especial
acuerdos que requieren 2/3 partes de los Ts |
Para aprobar un acuerdo que requiere 2/3 partes de los Ts, luego de que haya sido aprobado por MAYORIA en la asamblea, hay que notifircarle del acuerdo a los que no asistieron la reunión, dándole 30 días para que expresen su oposición FUNDAMENTADA Y POR ESCRITO.
El que no se opone, se entenderá que aprobó el acuerdo, acción o gasto. La oposición infundada se tendrá por no puesta. |
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obras extraordinarias (def y voto
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Toda obra de mantenimiento no prevista en el presupuesto anual que requiere el 10% o más del presupuesto o la imposición de una derrama para su ejecución.
Se requiere autorización de la MAYORIA del CdT (debidamente convocado en asamblea extraordinaria para atender ese asunto específico). |
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procedimiento para retirar fondos de reserva para costear obras
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El Presidente y el Tesorero podrán realizar conjuntamente retiros del FONDO DE RESERVA para costear ese tipo de obra.
Para retirar dinero del fondo de reserva, se requiere una certificación del Secretario jurada ante notario en la que haga constar: o La convocatoria o El acuerdo que autoriza el retiro o La indicación de la cantidad aprobada o Que la autorización del CdT no ha sido impugnada nate ningún foro judicial o admin. |
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obras urgentes (def y votos)
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• Es toda obra cuya ejecución no puede posponerse por razones apremiantes de seguridad o porque sea necesaria para la restitución de servicios esenciales, tales como el agua y luz, o la puesta en funcionamiento del ascensor.
• Para ejecutarla, se necesita la autorización mayoritaria del CdT debidamente convocado en asamblea extraordinaria para atender este asunto específico. o La asamblea para autorizar el desembolso podrá convocarse dentro del plazo de 72 horas sin necesidad de hacer una segunda convocatoria. |
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obras de mejora (def)
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Es toda obra permanente que no sea de mantenimiento, dirigida a aumentar el valor o la productividad de la propiedad en cuestión o a proveer mejores servicios para el disfrute de los apartamientos o de las áreas comunales.
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obras de mejora
votos necesarios y limitaciones |
Las obras de mejoras sólo podrán realizarse mediante:
• La aprobación de 2/3 partes de los titulares, que a su vez reúnan las 2/3 partes de las participaciones en las áreas comunes, • Si existen fondos suficientes para costearlas sin necesidad de imponer una derrama (esto no es requisito para los condominios profesionales) NO SE PUEDE APROBAR como obra de mejora: -- Cambios u obras de mejora que menoscaben el disfrute de algún apartamiento sin contar con el consentimiento de su titular. -- Obras que, a juicio de un perito, alteran la seguridad o solidez del edificio o su diseño arquitectónico. -- La alteración a la fachada o diseño arquitectónico requiere el consentimiento unánime. |
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Junta de Directores (JD)
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• El Director o la Junta constituyen el órgano ejecutivo de la comundad de titulares. Ellos supervisan la administración del condominio.
• Solo responden personalmente si incurren en delito, fraude o negligencia crasa. • La gestión administrativa se puede delegar a un agente adminsitrador, que seguirá las directrices de la Junta y del CdT. • El CdT elige por mayoría a la Junta. |
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Presidente
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• Representa legalmente al CdT en las acciones legales y en los documentos formales en que el C tenga que comparecer.
• No está autorizado a transigir pleitos o reclamaciones, si la cantidad envuelta es de más de $5,000. En esto necesita la autorización mayoritaria del CdT. • El Presidente debe notificar a los titulares de las acciones tomadas tan pronto sea posible, y convocará al CdT para adoptar los acuerdos que sean necesarios. |
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o El Síndico:
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Cuando no se logra elegir un Director o una JdD por no haber personas que puedan o quieran ocupar dichos puestos cualquier titular podrá acudir al foro competente para solicitar que se designe un síndico que realice las funciones que le corresponderían a la Junta.
El Secretario de DACO los designa. Los honorarios del síndico los pagarán los titulares como parte de su cuota de mantenimiento. En cualquier momento el CT puede volver a reunirse y, de haber Ts dispuestos a formar una Junta, ésta asumirá la administración. |
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o Pago de Cuotas de Mantenimiento:
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Todos los titulares están obligados a pagar una cuota de mantenimiento. La cuota será proporcional a los gastos de la administración, conservación, y reparación de los elementos comunes generales.
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• Ningún titular podrá librarse de la cuota por:
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o renuncia al uso o disfrute de las áreas comunes,
o abandono del apartamento que le pertenece; o por haber incoada una acción administrativa o judicial contra el CdT o la JdD por asuntos relacionados con la administración o mantenimiento de las áreas comunes. • Excepto: si así lo autoriza el T. |
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o Como se determina la cuota:
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• Se determina y se fija al principio de cada año calendario o fiscal una cantidad proporcional, para que se pague en plazos mensuales.
• No podrá ser flexible dependiendo de los márgenes de costos de los elementos comunes (como sería el agua y luz). |
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requisito antes de exigir el pago de la cuota por vía judicial bajo el procedimiento de cobro de dinero (R.60)
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El CT tiene que requerirle el pago, mediante correo certificado con acuse de recibo. Si no se verifica el pago dentro de un plazo de 15 días, se le puede exigir por vía judicial bajo el procedimiento de cobro de dinero prescrito por la Regla 60 de Pro. Civil.
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• Embargo preventivo del titular moroso:
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Cuando se reclama por vía judicial, el T decretará el embargo preventivo de los bienes del deudor.
o El Presidente y Secretario de la J. deberá presentar una certificación jurada que consta el acuerdo que aprobó el gasto exigible y la cuantía, y las gestiones que se hicieron para cobrar la cuota (requerimiento de pago). o Después la JdD puede presentar en el Registro una copia certificada de la orden del T para anotar la finca pertinente. |
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responsabilidad de adquirentes de un apartamento con deudas por falta de pago de la cuota:
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• Todo adquiriente voluntario del apartamento será solidariamente responsable, con el transmitente, de la deuda. El adquiriente puede repetir contra el transmitente.
• Todo adquiriente involuntario, (ej. banco), será responsable de pagar la cuota adeudada durante los 6 meses anteriores al momento de adquirir la propiedad. |
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requisitos antes de cortar servicios al apartamento del T moroso
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• La JdD tiene que notificar por escrito 15 días antes de la fecha que se suspendan los servicios.
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o Impugnación de acuerdos del CT adoptados válidamente:
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• El titular podrá impugnarlos dentro de 30 días de enterarse del acuerdo, si alega que el acuerdo le es perjudicial.
• Puede impugnar si la acción es gravemente perjudicial para él o la comunidad |
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o Impugnación de acuerdos que violen la ley, la escritura matriz o el Reglamento:
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• Para poder impugnar, el titular debe haber estado presente (o representado) en la reunión donde se hizo el acuerdo u acción. Si estuvo ausente, debe probar la ausencia justificada. El titular no puede haber votado a favor del acuerdo u acción.
• Término: 2 años desde la fecha de la notificación. Pero si la violación de la Ley de PH es un requisito mandatorio del régimen de PH, la acción NO PRESCRIBE por atentar contra el régimen horizontal. |
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• Acciones y omisiones del Presidente, de la Junta o del Agente Admin.:
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Estos se pueden impugnar, siempre y cuando el titular agote el remedio interno de recurrir al Comité de Conciliación dentro de los 30 días de enterarse de la acción u omisión que quiere impugnar.
Remedio Interno: • El titular tiene que acudir a la Junta. • La Junta puede resolver el asunto o pueden someter el caso al Comité de Conciliación motu propio. Esto es si el titular no requirió que su reclamación se pase al Comité. Excepción al remedio interno: El foro competente puede eximir al π del requisito de agotar los remedios internos si así lo amerite la naturaleza del caso. |
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Comité de Conciliación
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• El Comité se compone de 3 titulares electos en asamblea, uno de los cuales debe pertenecer a la Junta, excluyendo el Presidente.
• El Comité no tiene ingerencia sobre las decisiones tomadas por el CdT. Por eso un querellante que quiera impugnar un acuerdo del CdT no tiene que recurrir al comité. • No se acude al Comité tampoco durante al AI ni cuando un sindicato ha sustituido a la Junta. |
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término que tiene el comité para emitir su decisión:
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o El Comité de Conciliación tiene 30 días para emitir su decisión, desde el momento que la Junta le refiere el caso, y en todo caso dentro de 60 días desde que el T presentó su reclamo ante el JD.
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términos para radicar querella
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• 30 días desde que la Junta o el Comité de Conciliación decida en contra del titular; o
• 30 días desde que fuere evidente que la Junta o el Comité no habría de tomar acción frente a la reclamación del titular; o • En cualquier caso, luego de trascurridos 90 días desde que el π presentara su reclamación ante la Junta. |
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Jx de DACO para resolver conflictos:
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DACO tiene Jx EXCLUSIVA para atender las querellas que presente un titular de vivienda contra el AI, la Junta, o el CdT.
DACO no tiene la Jx de ver casos entre: • Dos titulares • El CdT y un titular por cobro • Cuando el titular es de un apartmento no-residencial DACO no acepta Jz en estos casos, tampoco cuando se trata de reclamaciones de un titular frente a otro titular, ni cuando hay que interpretar la escritura matriz o el Reglamento. |
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• Elegibilidad para impugnar:
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o Para todo tipo de impugnación, el querellante deberá acreditar que está al día en el pago de la cuota, incluyendo las derramas aprobadas.
o Excepto: cuando la acción va dirigida a impugnar acuerdos relacionados con el establecimiento o la alteración de la cuota o derramas. |
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usucapión en la PH
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La Ley de Condominios de 2003 impide la usucapión de elementos comunes, pero permite la usucapión de elementos privativos. No se puede variar el uso y destino sin la descripción registral del bien adquirido sin el consentimiento unánime de todos los titulares.
El Consejo de Titulares no podrá usucapir parte del apartamento privativo en circunstancias como el caso de autos porque quebrantaría la razón por la cual se creó el organismo del Consejo de Titulares y estaría en contra de la misma Ley de Condominios. |
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las barandas o rejas de un balcón son un elemento privativo o común?
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El Consejo de Titulares debe costear la reparación o sustitución de las rejas o barandas del balcón de los apartamentos.
Estos “constituyen un elemento común NECESARIO para la seguridad del inmueble y el adecuado disfrute de los apartamentos.” ***OJO. Si el deterioro es por “abandono, falta de diligencia o alguna actuación intencional del propietario del piso o local, los gastos incurridos deberán ser asumidos por el titular.” |
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cuando el desarollador - optando por asumir los gastos de mantenimiento durante la AI - puede comenzar a cobrar cuotas de mantenimiento?
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El Desarrollador que ha asumido los gastos de mantenimiento durante la administración interina no puede cobrarles cuotas de mantenimiento a los titulares hasta que los titulares elijan la Junta de Directores, efectivamente traspasando la administración del edificio al Consejo de Titulares.
El desarrollador tiene que esperar a que traspasen oficialmente la administración interina del Condominio al Consejo de Titulares. No se puede adelantar a cobrar las cuotas del mes en que los titulares estén preparándose para asumir la administración. No puede cobrar cuando lo que hay es un Comite de Transición solamente. |
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deber primordial de: JD, CT o un AA
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El Consejo de Titulares, la Junta de Directores y el Agente Administrador de un condominio, tienen como deber primordial orientar sus acciones salvaguardando el principio de que el propósito del régimen de propiedad horizontal es PROPICIAR EL DISFRUTE DE LA PROPIEDAD sobre el apartamiento y que la administración de las áreas y haberes comunes del edificio se realiza para lograr el pleno disfrute de este derecho.
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bajo que doctrina el CT puede demandar a un T?
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Art. 1802
El término de 2 años, para impugnar decisiones del CT, JD o AA por actuar en violación de la EM, el reg, o la ley de PH, NO APLICA cuando el π es el CT. |
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que pasa si el T tiene una reconvención compulsoria contra el CT en una demanda ante el TPI?
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Normalmente, DACO tiene Jx primaria exclusiva para atender casos de un T contra los actos u omisiones negligentes o culposas del CT/JD/AA.
PERO, si el CT es quien demanda en TPI, y el T radica una reconvención compulsoria, el término de 30 días y la Jx de DACO NO APLICA. Se puede radicar, y el TPI no debe desestimar. Consejo v. Gomez Estremera. Aplica el término de Art. 1802. |
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término que tiene el CT para demandar a un T por violar el ley de PH o el reglamento (ej.: por apropiarse de un elemento común, como el azotea)
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La ley NO DISPONE TERMINO.
Por lo tanto, aplica la doctrina de incuria. |
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doctrina de incuria
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La doctrina de incuria se define como la dejadez o negligencia en el reclamo de un derecho. Esto, en conjunto con el transcurso del tiempo y otras circunstancias que causan perjuicio a la parte adversa, opera como un impedimento en una corte de equidad.
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nuevo regla - cambio a la fachada
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Cuando una propuesta de cambio de la forma externa de la fachada, decoración de las paredes, puertas o ventanas exteriores con colores o tonalidades distintas a las del conjunto,
-- sobre un condominio con cuarenta (40) o más apartamientos, y con ningún titular poseyendo la mitad o más de éstos, -- sea sometida a votación del Consejo de Titulares será suficiente la aprobación de por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) de todos los titulares, -- siempre que ningún titular opositor demuestre que los cambios o alteraciones resulten innecesarios y le afecten adversamente el valor tasable de su apartamiento. Para determinar necesidad se considerará: -- el grado de obsolescencia arquitectónica, -- el tiempo y el costo de remodelación particular y general, y -- la proyección sobre la tasación de cada inmueble. |
