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Definición del régimen de propiedad en condominio |
Modalidad del derecho real de propiedad por la cual cada uno de los dueños de las unidades de propiedad exclusiva (llamados condóminos) tienen pleno dominio sobre la misma, conjuntamente con los derechos de copropiedad sobre las áreas comunes de un bien inmueble le jurídicamente dividido |
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Artículo 2 ley de propiedad en condominio de Inmuebles para el distrito federal: Condominio |
Condominio: inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que reúne las condiciones y características establecidas en el código civil para el distrito federal |
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Los muebles del régimen de propiedad en condominio se dividen en: |
1) Por su estructura 2) por su uso 3) por sus características sociales 4) por su complejidad
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Son 4. E.U.C.C. |
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Por su estructura |
A) verticales: se establece en aquel inmueble edificado en varios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad privativa y derechos de copropiedad B) condominio horizontal: se constituye en inmuebles con construcción horizontal donde el condominio tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianenería, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común. C) mixto: formado por condominios verticales y horizontales. |
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Por su uso: |
A) habitacional: son aquellos inmuebles en los que la unidad de propiedad privativa están destinada a la vivienda. B) comercial o de servicios: son aquellos inmuebles en los que la unidad de propiedad privativa, es destinada a a la actividad propia del comercio o servicio permitido. C) industrial: son aquellos en dónde la unidad de propiedad privativa, se destina a actividades permitidas propias por el ramo D) mixtos: son aquellos en dónde la unidad de propiedad privativa, se destina a dos o más usos de los señalados en los incisos anteriores. |
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Por sus características sociales |
Según la ley de vivienda del distrito federal A) vivienda de interés popular: precio de venta al público es superior a 15 salarios mínimos anuales y no exceda 25. B) vivienda de interés social: precio máximo de venta al público es de 15 salarios mínimos anuales vigentes en el distrito federal.
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Por su complejidad: |
A) simples B) conjuntos condominales o conjuntos subdividido: agrupación de dos o más condominios construidos en un solo predio, siempre que cada uno de los condominios conserve para sí áreas de uso exclusivo y, a su vez, existan áreas de uso común para todos los condominos que integran el conjunto de referencia. |
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Antecedentes mundiales |
1) derecho romano: puede buscarse el principio superficies solo cedit, o sea, lo unido a la superficie de un terreno pertenece al duelo de éste, pero realmente no se conoció el condominio. 2) edad media: contrato de albergue para dividir una casa en dónde las murallas no permitían construir hacia los lados. 3) código se Napoleón: se reguló en el capítulo de las servidumbres 4) Alemania: está prohibido en el ámbito federal, pero cada Lander lo regula (Baviera, Sajonia, Frankfurt) 5) España: al principio siguió al código francés, pero después lo cambió al capítulo de la copropiedad.
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Antecedentes nacionales |
*1870, cómo los franceses en servidumbre. *1884, repite el texto pero en copropiedad a la española. *1928, textualmente adoptada. *1954: ley especial respecto al tema. Ley sobre el régimen de propiedad y condominio sobre departamentos y viviendas *1972: se abroga ley del 54. Ley sobre régimen de propiedad en condominio sobre inmuebles para el DF *1998: abroga la del 72. Repite el nombre. *2000 *2003 *2011: abroga la del 98. Ley de propiedad exclusiva condominio de inmuebles para el DF. Ley de propiedad en condominio de inmuebles para el DF
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Naturaleza jurídica del condominio |
Teoría de la enfiteusis y la servidumbre: se cede la parte útil reservándose el dominio directo. La parte útil parecida al usufructo y el otro con la nuda propiedad. |
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Servidumbres recíprocas |
*Según el código de Napoleón. Los condóminos tienen derecho de paso sobre las áreas comunes, derivado de las servidumbres recíprocas. *Está superada porque las áreas comunes son evidente copropiedad. * Sin embargo, los condominios pueden tener áreas, como canchas, en servidumbre a otros predios contiguos. |
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Derecho real de superficie |
*obligación de respetar las construcciones *Subsuelo no entraba *No justificaba que dentro de los copropietarios del suelo estén los de las construcciones, por lo que, en realidad, coinciden plenamente. |
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Copropiedad simple |
*Nacida en el código español por haber sido transferida al capítulo de la copropiedad. *No es simplemente un copropiedad reglamentada respecto de las áreas comunes en tanto no se aplican las reglas (no es posible enajenar el porcentaje de individuo sin la unidad privativa, por lo mismo, no hay derecho del tanto) |
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Tesis dualistas: propiedad y copropiedad |
A) Inmaterial y abstracto * El verdadero derecho de propiedad en los edificios en condominio es exclusivamente el espacio incluido entre el departamento y los pisos (cubo de aire) * No puede haber derecho sobre bienes ideales. No resuelve el condominio horizontal mexicano. B) derecho material y concreto *Copropiedad preponderante: sustancia es la indivisión y la división es el accidente, o sea, los espacios privativos no pueden subsistir fuera de la copropiedad. Sin embargo, la gente no compra por las partes comunes. *Propiedad preponderante: copropiedad y propiedad subsisten indisolublemente en el condominio |
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Tesis monistas |
A) derecho complejo: un derecho complejo e indivisible que se materializa en un uso común o individual. Confunde características de la propiedad y coporpiedad B) derecho único: cada copropietario es titular de un derecho único de copropiedad indivisa, pero organizada en cuanto a un uso individual o colectivamente. No tiene fundamento legal en México.
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Persona jurídica |
Atribuye personalidad jurídica al condominio. Cuenta con un patrimonio, órganos y denominación por sus constituyentes o ubicación. 1) capacidad amplia 2) capacidad restringida |
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Constitución del condominio |
1) La constitución del condominio es un acto de administración que necesita de la simple mayoría 2)Deberá manifestarse unilateralmente la voluntad de el o los dueños (voluntades paralelas) del mismo en escritura pública que deberá contener lo que dice el artículo 9 de la ley: 3) Además el apéndice de la escritura deberá incluir las memorias técnicas y planos tanto generales como de cada unidad de propiedad exclusiva y sus instalaciones. 4) El reglamento interno del condominio es un acto contractual y las partes del reglamento se establecen en el art. 53 de la ley 5) el otorgante de la escritura pública de constitución debe enviar a la procuraduría social, copia del certificado de la misma (art 3 de la ley) 6) debe hacerse ante notario y no ante fedatario, porque el fedatario es de materia mercantil. 7) La policitación se perfecciona con la adquisición de correspondiente de una tercer persona de una unidad privativa. |
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Otras formas de constituir un condominio |
1) también se puede constituir por acción divisoria para que el que se quiere salir de la copropiedad no tenga que rematar el edificio. 2) en el caso de la sucesión a fin de entregar el departamento a un tercer legatario 3) cómo es un acto de administración, sólo se requieren facultades de administración, por lo que el padre puede constituir un condominio con los bienes del menor y un albacea. 4) Si es en un terreno dado en usufructo: a) el usufructuario se sujetará al mismo término que el respectivo usufructo b) tiene que constituirlo tanto el dueño del terreno cómo el usufructuario (¿Hace pasar al dueño del terreno una parte de la propiedad de las construcciones?)
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Unidad de propiedad privativa o exclusiva |
*Basándose en el artículo dos de la leyes correspndiente, es: 1) el local (cualquier lugar físico) 2) sus anexos (estacionamiento, cuartos de servicio, jaulas de tendido, lavaderos) 3) sus elementos accesorios que deberán ser especificados en la escritura constitutiva 4) cualquier otro no sea elemento común. *Ningun condominio tendrá más derecho que el resto de los condominios (ni planta baja ni último piso) salvo que así lo establezca la escritura constitutiva.
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Bienes de propiedad común |
A) medianeros: art 24 indica que se hayan sólo entre unidades colindantes, los entrepisos, muros que no sean de carga, y demás divisiones que compartan entre sí B) propiedad común: *art 23 (muy deficiente, ociosa porque debería estarse a lo que se pactara en la escritura de condominio). *El derecho a los bienes comunes se establece por vía de una representación ideal, normalmente denominada porcentaje de indiviso. Ese parámetro es discutible, ya que puede cambiar por fluctuaciones, por lo que se recomienda incorporar un valor objetivo no cambiante. *Los conjuntos condominales tienen dos indivisos: del conjunto y del especial. |
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Estatus jurídico del condominio |
El condomino tiene diversas obligaciones y cargas A) respetar derechos preferenciales: no hay derecho de tanto por enajenación de unidad privativa, sólo hay derecho de preferencia en los términos del art 20 del código civil. B) respetar las normas que pretenden una sana convivencia condominal: art 21
Las cargas, que son verdaderos obligaciones propter rem, son: reparaciones, responsabilidades, limitaciones y cuotas.
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Personas legitimadas para firmar la escritura de un condomino |
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Reparaciones |
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responsabilidades |
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Limitaciones |
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Cuotas |
Deberán ser aprobadas por cada asamblea y estás pueden ser: 1) Ordinarias A) de administración y mantenimiento (cubre el gasto corriente que las áreas comunes generan). Destinada a la conservación y seguridad del inmueble. B) de reserva (para cubrir los gastos de aquellas cosas con las que deba contar el condominio) obras, mantenimiento y reparaciones mayores. Destinada a adquisición o reposición de implementos con que deba contar el inmueble. Extraordinarias A) |
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