Use LEFT and RIGHT arrow keys to navigate between flashcards;
Use UP and DOWN arrow keys to flip the card;
H to show hint;
A reads text to speech;
37 Cards in this Set
- Front
- Back
|
Definiera (allmän): Marknadsvärde |
Marknads värde är det pris som sannolikt skulle betalas om objektet bjöds ut på en öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan tvång och utan partsrelationer. OBS! antag hypotetisk försäljning. I en nedåtgående marknad säljer säljaren för det pris som bjuds. |
|
|
Definiera marknadsvärde enligt IVS |
Allmän definition + Fastigheten ska värderas utifrån tankar om ”highest andbest use”: ”The most probable use of a property which isphysically possible, appropriately justified, legallypermissible, financially feasible, and which results in thehighest value of the property being valued.” |
|
|
Värdetidpunkt vs värderingstidpunkt? |
Värdetidpunkt: Tiden för vilket värdet framställs. Värderingstidpunkt: När värderingen genomförs. |
|
|
Beskriv individuellt avkastningsvärde |
Diskonterade framtida förväntade avkastningar från VO. Använder eget avkastningskrav, och egna bedömningar av förväntad avkastning. Vilket värde har VO för mig? Vad bör jag betala? (Jfr marnadsvärde Vad är sannolikt marknadspris? Vad måste jag betala? ) |
|
|
"Highest and best use" innebär? |
‐Physically possible ‐Legally permissible ‐Financially feasible |
|
|
Definiera: ortsprismeatoden |
Ortsprismetodenkandefinierassomteknikenförbedömning av en fastighets marknadsvärde genomen jämförelse med försäljningspriser på likartadefastigheter. |
|
|
Antaganden vid ortsprismetod? |
Grundantagande 1: en välinformerad köparebetalar inte mer för en tillgång än inköpsprisetför en likvärdig tillgång som ger samma nytta. Grundantagande 2: priser är bra indikatorer påmarknadsvärde. Grundantagande 3: ”liknande” fastigheterborde betinga ”liknande” pris. |
|
|
Problem med ortsprismetod? Brister? |
Hur jämförbara är objekt? Inom vilken tidsram? Hur många observationer är nödvändiga? Vad gör man när observationer saknas? Brister: • Bolagsförvärv registreras ej• Paketförsäljningar• Interna förvärv• Gåvor, arv, m.m. • Uppenbara felaktigheter i kodningen• ”Vansinniga” köp – icke marknadspriser |
|
|
Värdepåverkande faktorer (Bostad, direkta)? |
• Läge • Tomt (typ av mark, vatten och avlopp,fastighetsgränser, belastningar,placering och utformning) • Byggnader (beskaffenhet ochtekniska status, typ av material,konstruktion och arbetsutförande) • Storlek (kvm), ålder, standard,taxeringsvärde m.m. • Reala optioner (BR= • Månadsavgift• Våning av total antal våningar• Befintlighet av balkong, hiss, förråd) |
|
|
Värdepåverkande faktorer (Kommersiell,direkta)? |
• Läge • Hyresuppgifter: – antal lägenheter/lokaler – faktiska brutto‐ och nettohyror– hyresgäster– vakanser • Areor (uthyrningsbara area,tomtareal) • Byggrättens storlek • Typ av bebyggelse• Ålder• O.s.v. |
|
|
Vad är en relativ marknad till vo? |
-Kan vara geografiskt avgränsad marknad, men inte nödvändigtvis. - Egenskapsmässig - Marknadsmässig(?) - Tidsmässig |
|
|
Marknadsanknutna värdepåverkande faktorer? |
‐ marknadsaktörer ‐ marknadsvillkor ‐ förändringar i beståndet ‐ inkomstnivåer ‐ preferenser ‐ pris‐ och hyresnivåer ‐ lakansnivåer ‐ m.m. |
|
|
Omvärldsanknutna värdepåverkande faktorer? |
‐ inflation ‐ räntenivåer ‐ konjunkturläge ‐ arbetslöshetsnivå ‐ lagar ‐ politiska klimatet ‐ m.m. |
|
|
Vilka ortsprismetoder finns? beskriv dessa. (1) |
Areametod, värde relateras till yta, MV= Genomsnittligt pris per kvm * YtaVO Köpeskillingskoefficientmetoden(K/T), värde relaterat till taxvärde. MV=Genomsnittlig köpeskillingskoefficienten * TaxeringsvärdeVO |
|
|
Vilka ortsprismetoder finns? beskriv dessa. (2) |
Bruttokapitaliseringsmetoden, värde relateras till bruttointäkt.MV=Genomsnittlig bruttokapitaliseringsfaktor * BruttohyraVO Nettokapitaliseringsmetoden aka direktavkastningsmetoden, värdet relateras till nettointäkt (driftnetto). MV=Driftnettot år 1VO / Genomsnittlig nettokap.procenten |
|
|
Fördelar och nackdelar med ortsprismetod? |
• Fördelar:– Baseras på direkt marknadsinformation– Träffsäker om man har bra jämförelsematerial • Nackdelar: – Kräver bra jämförelsematerial – Ingen konsistent regel för korrigering av priser förheterogenitet i ortsprismaterialet finns (jmfregressionsanalys) |
|
|
Värdepåverkan i plan? |
Råmark kan genom planprocess bli råtomtmark --> värdepåverkan. Detaljplaneprocess: Går från översiktsplan > fördjupad översiktsplan > planbesked > Detaljplan (med detaljplan kommer byggrätt ) Catching! $$$ |
|
|
Nämn och förklara dem olika plan-nivåerna. |
Regionplan Översiktsplan Detaljplan + Områdesbestämmelser Bygglov |
|
|
ETIK MORAL?? |
???? GÖR CARDS! |
|
|
Anledningar att värdera fastighet: |
Köp eller försäljning Underlag för kreditgivning Ekonomisk styrning (effektivitetsanalyser) Samhällsintressen (redovisning) Benchmarking (pris och avkastningsindex) |
|
|
Förklara värde, pris och kostnad |
• Värde – en samlad bedömning av potentiella framtida nyttor. Olika värdebegrepp. • Pris ‐ den summa pengar som tas ut för envara eller tjänst. • Kostnad – anskaffningsvärdet av de resursersom förbrukas under en viss period. Enredovisningsterm. |
|
|
Förklara marknadsvärde och avkastningsvärde |
Marknadsvärde • Bestäms av utbud och efterfrågan • Det mest sannolika priset vid en försäljning – Avkastningsvärde • Bestäms av investerares egna förväntningar • Nuvärdet av förväntade avkastningar |
|
|
Värdepåverkande faktorer |
Omvärldsanknutna: SamhällsutvecklingKreditmarknadPolitik etc. Marknadsanknutna: UtbudEfterfrågan Fastighetsanknutna: LägeTekniskaJuridiskaEkonomiska |
|
|
Hur ser värderingsgången ut? |
1. Problembeskrivning - Identifiera värderingsobjekt - definiera värdekategori - Bestäm värdetidpunkt - Eventuella inskränkningar 2. Analys av värderingsobjekt Läge --> "expected or highest and best use"<-- objektets attribut 3. Använd relevanta värderingsmetoder Ortspris, avkastnings, prodkostnads -metod 4. Sammanväg resultat från valda metoder --> värdebedömning --> värdeutlåtande |
|
|
3 grundantaganden för att ortprismetod ska fungera: |
1. En välinformerad köparebetalar inte mer för en tillgång än inköpsprisetför en likvärdig tillgång som ger samma nytta. 2. Priser är bra indikatorer på marknadsvärde 3. ”liknande” fastigheterborde betinga ”liknande” pris. |
|
|
Skillnad på direkt och indirekt ortprismetod: |
Direkt: - Baseras på redovisade jämförelseköp Indirekt: - Baseras på väldokumenterade nyckeltal |
|
|
Beskriv första, andra och tredje gallringen(ortprismetod): |
Första: 1. Geografisk delmarknad: lön,kommun etc 2. Typkod småhus 220 etc 3. bebyggelsetyp: friliggande, kedjehus,radhus 4. Försäljningsdatum 5. Köp med avvikande K/T gallras bort Andra: 6. Fasighetsanknutna egenskaper: avvikande boarea,byggnadsår,tomtstorlek gallras. 7. Närmiljö och mikroläge: info hämtas vid besiktning Korrektioner: 8. Tidskorrektion (priskorrektion) 9. Egenskapsmässiga skillnader: jämföra kvalitet och standard. |
|
|
Bruttokapitaliseringsmetod: |
PrisJi / BruttohyraJi = bruttokap.faktor MV = Genomsnittlig Bruttokapfaktor x bruttohyra |
|
|
Nettokapitaliseringmetod / direktavkastningsmetod: |
Driftnetto år 1 Ji / Pris Ji = Nettokapprocent MV = Driftnetto år 1Vo / genomsnittlig nettokapprocent Nettokapitaliceringsprocent = direktavkastning = yield = cap rate |
|
|
Fällor i ortsprismaterial: |
• Bolagsförvärv registreras ej • Paketförsäljningar • Interna förvärv• Gåvor, arv, m.m. • Uppenbara felaktigheter i kodningen • ”Vansinniga” köp – icke marknadspriser |
|
|
Värdepåverkan från PBL |
Läge, Byggrätt,infrastrukturkostnader,Markersättning |
|
|
Detaljplan och byggrätt gäller tills: |
Den upphävs eller ändras. Under detaljplanens s. k. genomförandetid Planen kan upphävas eller ändras så att byggrätterminskas i strid mot berörda fastighetsägares vilja om : det har uppkommit nya förhållanden av stor allmän viktsom inte har kunnat förutses vid planläggningen. Fastighetsägaren har då rätt till ekonomisk ersättning förminskad/borttagen byggrätt. Efter genomförandetidens utgång: Planen kan ”fritt” ändras, ingen ersättning för minskadbyggrätt. |
|
|
Avkastningsmetoden ger information om: |
Marknadsvärdet eller avkastningsvärde! Skillnaden är indatan: Avkastningsvärde --> individuell indata Marknadsvärde --> marknadsmässiga indata |
|
|
Vad är det tekniska nuvärdet? |
Byggnadens produktionskostnad minus värdeminskning. |
|
|
Bedömma återanskaffningskostnader, hur? (3 alternativ) |
1. Indexuppräkning av den faktiska byggkostnaden.
2. Statistiska kostnader för byggnadens olika beståndsdelar 3. Statistiska kostnader för byggnadens alla ingående element |
|
|
Hur berkäkna indextillägg? |
Index old - index bas / index bas = indextillägg Bashyuran x indextillägg = utgående hyra Hyresavtal som börjar löpa 1/1 - 30/6 -> index från oktober året innan. Annars från oktober samma år. |
|
|
a |
a |
